土地与厂房

免责声明：本板块内容基于 2026 年 8 月中旬公开可查的法规文本及律所/工业园区运营方解读整理，仅供投资决策前期研究参考，不构成法律意见。土地/工业用地相关规则涉及多个部门（土地厅、BOI、IEAT、地方政府、工业部）交叉管辖，且部分面积/费用数据来自二手解读而非官方公告原文，实际项目应以当地土地厅/工业园区/BOI 官方最新批复为准。建议每 6-12 个月复核一次本板块内容，涉及具体地块交易前务必委托当地律师做土地权属尽调。

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一、《土地法》——外资持有土地的原则性禁止与例外

1.1 基本原则：外国人/外资公司不得直接持有土地

依据 1954 年《土地法典》(Land Code Act B.E. 2497) 及《外商营业法》，土地交易被列为 FBA List 1（完全禁止外资经营）业务，外国自然人及外资持股 ≥50% 的公司原则上不得直接购买、登记持有泰国土地所有权（Chanote/Nor Sor 3 等权属证）。这是外资在泰布局工厂时必须首先确认的红线规则——即便公司在其他业务上已通过 FBA 豁免实现 100% 外资持股，土地所有权仍需单独满足下述例外条件才能持有，两者是分开审批的两套机制。(dehenglaw.com; aseanbriefing.com)

1.2 例外一：BOI 促进企业依《投资促进法》第 27 条持有工业用地

适用条件：企业须先取得 BOI 投资促进证书（Promotion Certificate），且获批的促进活动本身需要使用土地。无论公司外资持股比例是否达到 100%，只要项目获 BOI 促进，均可依第 27 条申请持有与“获批项目”直接相关的生产经营用地，此外还可另行申请办公及员工宿舍用地。(boi.go.th; skyinterlegal.com)

申请流程：

1. 企业向 BOI 投资促进司（Investment Promotion Division, IPD）提交土地持有申请表，附地块位置图、建设规划图、地契（Chanote）复印件。
2. BOI 审核土地面积与获批投资项目规模的匹配合理性（面积须与经营需要相称，非无限制），核准后向土地厅（曼谷）或所在府省长（外府）发函知会。
3. 企业持 BOI 核准函及促进证书，前往地块所在地的土地厅办理过户/登记手续。(boi.go.th)

关键限制条件（易被忽视，需重点提示客户）：

• 若企业其后停止获批的促进活动、将项目转让给他人，或 BOI 优惠资格到期/被提前撤销，公司须在决定作出之日起 1 年内将该土地出售或转让给有资格的主体（泰籍或其他合格外资），逾期未处置的，将由土地厅强制征收/拍卖处理。
• 若企业拟在该地块上设定抵押（向银行融资），需事先取得 BOI 的书面同意，不能像普通泰资企业土地那样自由抵押。(boi.go.th; dehenglaw.com)
• 部分律所资料显示实践中还存在细分面积上限指引（如办公用地 5 莱、员工宿舍用地 20 莱等参考区间），但该等具体莱数上限并非法条明文的全国统一标准，而是 BOI 个案审批中依项目合理性判定的常见区间，请以具体项目 BOI 批复函为准，不应作为固定上限对外承诺。

1.3 例外二：工业园区管理局（IEAT）辖区内的土地权利（不依赖 BOI 也可适用）

依据《工业园区管理局法》(IEAT Act) 第 44 条，凡经 IEAT 批准进驻其管辖工业园区（无论是否同时持有 BOI 促进证书）的外资企业，均可在园区内直接购买并持有土地所有权，或选择长期租赁。这是与 BOI 第 27 条并行、彼此独立的另一条外资持地路径——即便某项目的业务性质不符合 BOI 促进目录、拿不到 BOI 证书，只要落户 IEAT 工业园区，同样可以直接购地。(siam-legal.com; thai-co.com)

关键限制条件：企业终止经营或转让业务后，须在 3 年内将土地出售或转让给其他有资格的经营者，否则同样面临 IEAT/土地厅强制收回，处置宽限期（3 年）比 BOI 第 27 条（1 年）更宽松。

1.4 两条路径可叠加使用

实务中，落户于同时具备 IEAT 认证与 BOI 促进资格的工业园区（如泰国多数主流工业园区都同时申请了两种身份）的项目，企业可“双重认证”——既依托 BOI 获得税收优惠、外资持股豁免，又依托 IEAT 身份获得土地所有权，两套机制互为补充。

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二、租赁工业用地 vs BOI/IEAT 购地：利弊对比

维度	长期租赁（Lease）	BOI 第 27 条购地	IEAT 园区购地
权属性质	租赁权（合同性质），到期需续约	所有权（Chanote），但附解除条件	所有权（Chanote），附解除条件
最长期限	一般商业/工业用地租赁依《商业工业不动产租赁法》(B.E. 2542) 可达 50 年，期满可再续约 50 年（须满足最低投资额门槛：商业用途投资额 ≥ 2000 万泰铢，工业用途须为符合 BOI 促进目录的行业类型）	无期限限制，但与促进资格绑定	无期限限制，但与经营存续绑定
资格门槛	较低，无需 BOI/IEAT 身份，普通外资公司即可签订长租合同	需先获 BOI 促进证书	需 IEAT 批准进驻园区
资产/融资价值	租赁权作为抵押物，银行认可度和估值通常低于产权土地，续约存在不确定性风险	产权资产可入表、可作为厂房建设贷款抵押物（但抵押需 BOI 同意），有利于提升资产负债表质量与再融资能力	同左，且园区内土地流动性通常更好（同园区内企业间转让便利）
退出灵活性	到期或提前终止租约相对简单，违约成本较低，适合投资规模不确定或“先租后买”试水阶段	退出须在 1 年内处置，时间压力大，且受让方须另有资格（泰籍或合规外资），可能面临“贱卖”风险	退出宽限期 3 年，相对从容，园区内交易市场更成熟
前期成本	一次性支付低（首年租金+押金），资金占用小	一次性购地款高，但可能随 BOI 免税期与地价升值获得资产增值收益	同左
配套与开工速度	需另行确认地块是否已完成工业用途分区，配套设施（供电供水污水处理）视具体地块而定	若土地本身不在成熟工业区内，仍需自行完成三通一平及环评等前置手续	园区内水电气、污水处理、部分环评/建筑许可通过“一站式中心”联合快速审批，开工筹备周期通常明显短于园区外自建
典型适用场景	首次入泰、订单/产能不确定、希望轻资产快速投产的中小制造企业	已确定长期深耕、看重资产沉淀与税收优惠叠加的中大型制造项目	追求“拎包入驻”式效率、看重园区一站式审批与产业链集聚（如汽车零部件、电子产业链园区）的项目

来源：(thai-co.com; siam-legal.com; dehenglaw.com)

给读者的实操建议：多数中资制造企业的实际路径是——先以租赁方式在成熟工业园区（如罗勇、大城、春武里等中资企业聚集区）快速落地投产，待业务稳定、判断长期深耕后，再评估是否叠加申请 BOI/IEAT 购地资格实现“由租转购”，以平衡前期资金压力与长期资产沉淀需求。

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三、建筑许可申请流程

在泰国建厂通常需要依序取得 四类许可/证件，缺一不可，涉及土地厅、地方政府（市政厅/区政府）、IEAT（如在园区内）及泰国工业部下属工业工程厅（DIW）多个部门：

1. 工业用地使用许可（园区内为 IEAT 审批的用地核准函；园区外需另行确认土地使用分区规划 Town Planning 是否允许工业用途）。
2. 厂房建筑施工许可（Building Permit，园区内表格代号常见为 KOR NOR OR 02/1，在 IEAT 购买表格费用约 50 泰铢/本；园区外则向当地市政厅 Tessaban 或区政府 OrBorTor 申请，需提交建筑设计图纸、结构安全计算书，接受土地使用合规性审查与结构/消防安全检查）。未取得许可擅自施工，最高可处 20 万泰铢罚款，且可能按每日 1 万泰铢加罚直至停工或补办许可。
3. 厂房竣工验收：施工完成后需报审验收，确认建筑物符合报批图纸及安全规范。
4. 工厂经营许可证（Ror.Ngor.4，即《工厂法》下的 Factory Operation License）：并非所有工厂都需要，触发条件为满足以下任一项——① 生产过程产生可识别污染；② 使用设备总功率超过 50 马力；③ 雇员超过 50 人。触发条件的工厂须在开工前向工业工程厅（DIW）申请：
   • 需提交材料：营业执照、股权架构、生产流程图、设备清单及工程建设图纸（须有资质设计师签字）、地契及土地所有人同意书、建筑施工许可复印件、厂区平面图及排污处理工艺说明（须有资质机构签字）。
   • 审批流程：官员现场验厂后 30 天内出具验厂报告，工业部收到报告后再 50 天内做出批准/拒绝决定，被拒可在规定期限内整改重报。
   • 证书有效期 5 年，到期须申请更新；逾期不超过 60 天申请更新的，需缴纳 2 万泰铢罚款。
   • 若企业经营的是《公共卫生法》B.E. 2535 界定的“危害健康类业务”，还需另向所在地公共卫生办公室（Public Health Office）在开业前 30 天申请卫生经营许可。

整体时间成本：四证合计，多数律所/工业园区顾问给出的经验区间为 6-12 个月（不含拿地/租地本身耗时），其中工厂经营许可证（Ror.Ngor.4）本身审批约需 2-3 个月（30天验厂报告+50天决定）。落户成熟工业园区、使用园区一站式服务中心（One Stop Service）的项目，通常可较园区外自行申报节省数月时间。(goalfore.cn; rojanachina.com; thaiindustrialproperty.com)

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四、环境影响评估（EIA）适用行业清单

4.1 法律依据与主管机关

EIA 制度的法律基础是《国家环境质量促进与保护法》(Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act, NEQA B.E. 2535) 及自然资源与环境部（MNRE）发布的《需提交环境影响评估报告的项目类型与规模公告》（历经多次修订）。主管审批机关为自然资源与环境政策规划办公室（ONEP），报告须提交 ONEP 及国家环境委员会（NEB）下设专家委员会评审。(lexology.com; kap.co.th)

4.2 评估等级与适用门槛

泰国 EIA 体系按项目环境影响程度分为三级，制造业项目常见触发情形包括：

• 工业区/工业园项目：无论规模均须做 EIA（工业园区开发本身即为强制类别）；单体工厂中，占地面积达到或超过约 20 莱（约 32,000 平方米） 的项目通常须提交 EIA。
• 高污染/敏感行业（无论面积是否达标，多按产能/排放规模单列门槛）：化工厂、电镀、造纸、皮革鞣制、冶炼/金属熔炼、石油化工等行业属于重点管控类别，其中部分金属加工类项目的门槛表述为”日处理/生产能力超过 25 吨“须在投产前完成中型环评（IEE 或 EIA，视具体行业公告分类）。
• 官方公告下适用 EIA 的项目类型总计约 35 个大类（涵盖矿业、石油勘探开采、交通基础设施、水资源、能源电力、房地产开发——如 80 户以上或 4000 平方米以上的住宅/酒店项目——以及工业项目等），具体应以 ONEP 官网发布的最新公告附表逐条核对企业所属行业代码。
• 一般制造业（电子组装、纺织、食品加工等非高污染、非大规模用地行业）通常不落入强制 EIA 清单，但仍须依《工厂法》《公共卫生法》等满足地方环保排放标准、申请污染防治相关许可（如废水排放许可），并非完全豁免环保合规义务。(sohu.com; zhuanlan.zhihu.com)

4.3 审批流程、周期与费用量级

• 环评报告必须由在 ONEP 官方注册备案的持牌咨询机构编制。
• 流程：编制报告 → 提交 ONEP → 专家委员会（NEB 下设）技术审查 → 视需要补充材料/答辩 → 获批后方可取得建筑许可/工厂经营许可。
• 周期：全流程（含编制、审查、补件）经验数据约 1 至 1.5 年，是制造业项目选址与投产排期中最容易被低估的时间成本项之一，建议在拿地阶段即同步启动 EIA 前期评估，而非等建筑许可流程走完再开始。
• 费用量级：据行业咨询公司披露的经验数据，EIA 编制及申报费用约在 200 万至 400 万泰铢/项目区间，随项目规模、行业敏感度浮动。(ccpitcq.org.cn)

4.4 给读者的实操提示

• 选址阶段务必提前核实目标行业（尤其电镀、表面处理、化工合成、金属熔炼、印染等中资制造业常见的“三高”环节）是否落入 EIA 强制清单，若落入，应将 1-1.5 年的评估周期纳入项目整体时间表，避免与厂房建设、设备到货计划冲突。
• 落户成熟工业园区（园区整体已完成开发环评）通常可减免单体工厂环评的部分环节或加快审批，是高污染行业选址时降低 EIA 时间风险的重要策略。
• EIA 门槛条款分散在多份 MNRE 历次修订公告中，官方 PDF 公告文本体量大、更新频繁，建议委托 ONEP 注册咨询机构在项目立项阶段出具书面适用性判定意见，而非仅依赖网络二手资料自行判断。

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官方一手信息源清单

机构/系统	网址	用途
泰国土地厅 (Department of Lands)	https://www.dol.go.th	土地权属登记、外资持地审批配合部门
泰国投资促进委员会 (BOI) — 土地持有专页	https://www.boi.go.th/un/procedures_land	第 27 条外资持地申请流程官方说明
泰国工业园区管理局 (IEAT)	https://www.ieat.go.th	工业园区购地/租赁、一站式审批服务
泰国工业部工业工程厅 (Department of Industrial Works, DIW)	https://www.diw.go.th	工厂经营许可证 (Ror.Ngor.4)、工厂法合规
自然资源与环境政策规划办公室 (ONEP) — EIA 系统	https://eiathailand.onep.go.th	EIA/IEE/EHIA 适用清单公告、报告提交与审查系统
泰国自然资源与环境部 (MNRE)	https://www.mnre.go.th	EIA 制度上位法规及历次修订公告发布
BOI 一站式服务中心 OSOS	https://osos.boi.go.th	土地、建筑许可、环评等跨部门一站式办理指引