免责声明：本文基于 2026 年 10 月 8 日前公开可查的马来西亚法规文本、主管部门公告及律所/会计师事务所解读整理，仅供投资决策前期研究参考，不构成法律、税务或会计意见。制造执照条件、新激励框架（NIF）的评分参数、各州购地门槛和环保/职安细则均在持续调整，个案适用性请委托当地持牌律师、税务顾问和注册工程师复核。建议每 6-12 个月复核一次本文内容；马来西亚 2027 年度财政预算案（Budget 2027）定于 2026 年 10 月 9 日提呈国会，本文定稿时尚未公布，预算案可能调整投资激励、再投资津贴和绿色激励的适用期限与条件，请在正式引用前对照预算案文本。
在马来西亚建厂，和在泰国申请 BOI 促进后再办工厂执照的路径不同：马来西亚把“准入”和“激励”分成两套并行程序——准入靠投资贸易及工业部（MITI）授权马来西亚投资发展局（MIDA）签发的制造执照（Manufacturing Licence, ML），激励则自 2026 年 3 月 1 日起由新激励框架（New Incentive Framework, NIF）按成果打分决定。之后才是由州政府、地方政府（PBT）、环境局（DOE）、职业安全与卫生局（DOSH/JKKP）、消防局（BOMBA）和公用事业公司各管一段的建厂审批链。本文按“准入—激励—选址—审批—时间表—其他监管—实务提示”的顺序展开，公司注册本身见 [《公司注册与法律架构》](/malaysia/company-setup/)，进口关税与销售税豁免的操作细节见 [《进口实操手册：关税、免税安排与通关》](/malaysia/import-handbook/)，税制总览见 [《税法概览：所得税、销售与服务税、预扣税》](/malaysia/tax-law/)。
一、《1975 年工业协调法》下的制造执照（ML）
1.1 谁必须持证
《1975 年工业协调法》（Industrial Coordination Act 1975, ICA）把“制造”定义为对任何物品或物质进行制作、改变、混合、装饰、精加工或其他处理以供使用、销售、运输、交付或处置，包括零部件装配和修船，但不包括通常与零售或批发相关的活动。凡从事制造活动且满足以下任一条件的企业，必须申请制造执照：股东资金（shareholders’ funds）达 RM2,500,000（令吉）及以上，或全职带薪雇员达 75 人及以上。(mida.gov.my; mida.gov.my)
两个门槛的口径都有官方定义，中国企业容易算错：
- “股东资金”是实缴资本、储备、股份溢价账户余额和损益分配账户余额的合计，不是单看注册资本；
- “全职带薪雇员”指每天工作至少 6 小时、每月至少 20 天、全年 12 个月并直接从申请公司领薪的人员，含由公司支薪的董事（仅领取董事会出席费的除外）；外包、不在公司工资单上的人不计入。(mida.gov.my)
两个门槛都未达到的企业可以向 MIDA 在线提交 ICA10 申请，取得“豁免制造执照确认函”（俗称 ICA10 letter）。稻谷碾米、油棕鲜果榨取毛棕油、天然橡胶初加工三类活动依法无需执照。(mida.gov.my)
无证制造属于刑事违法：一经定罪可处最高 RM2,000 罚款或最高 6 个月监禁，并按违法持续的每一天加罚最高 RM1,000。罚金额度不高，但更现实的后果是：没有 ML 或 ICA10 函，就申请不了 NIF 激励、机器设备和原材料的进口关税/销售税豁免，也办不了外籍员工职位配额。(azmilaw.com; amcham.com.my; kaizencpa.com)
1.2 审批条件：三项硬指标
MIDA 2024 年 6 月版《制造执照申请指南》规定，达到持证门槛的项目须同时满足：
| 条件 | 最低要求 | 计算口径 |
|---|---|---|
| 人均资本投资额（CIPE） | RM140,000 | 固定资产投资（含 10 年土地和厂房租金）÷ 全职员工数 |
| 马来西亚籍员工比例 | 80% | 全职马籍员工 ÷ 全职员工总数；外包人员不计 |
| 管理/技术/监督（MTS）人员比例 或 产品增值率 | MTS 25% 或增值率 40% | MTS 指持有学位/文凭/证书的管理、技术及监督人员；增值率 = 出厂价 − 原材料/零部件成本 |
此外项目须“符合国家经济社会目标并促进制造业有序发展”。指南脚注注明，80% 马籍员工这一条对新建、扩产、多元化和补办（regularisation）项目的放宽期至 2024 年 12 月 31 日；2025 年后是否继续放宽，本文未能核实，申请前请向 MIDA 确认。(mida.gov.my)
股权条件：自 2003 年 6 月起，制造业新项目及既有企业的扩产/多元化项目允许 100% 外资持股，不再附带出口比例或产品限制；2003 年 6 月 17 日之前获批的企业保留原有股权和出口条件，可逐案申请解除。这是马来西亚和泰国（FBA 持股限制）的根本差别：制造业本身不需要本地股东。(mida.gov.my)
1.3 申请流程与时间
- 在线申请：2021 年 3 月 26 日起所有 ML 申请一律通过 InvestMalaysia 门户（investmalaysia.mida.gov.my）提交，采用“自评估、自申报”机制，公司需先注册门户账号和数字证书。(mida.gov.my; conventuslaw.com)
- 申请类型分四种：新项目（New）、多元化（Diversification，新增不同产品）、扩产（Expansion，提高已批产品产能）、补办（Regularisation，已投产但未办证的企业）。(conventuslaw.com)
- 审批主体：MIDA 评估后报 MITI 批准，须在投产前取得；2024 年 8 月 28 日起 ML、PDA 许可和先锋地位证书全部电子化签发，带 MITI/MIDA 数字信任标记和二维码。(mida.gov.my; mida.gov.my)
- 时间：各来源口径不一。代办机构称完整材料后约 4 周可得初步批复、4-8 周取证；律所则称从提交到最终批准通常需 3-5 个月，取决于材料完整度和补件速度。实务上建议按 3 个月排计划。(kaizencpa.com; mishu.my; amcham.com.my)
- 执照变更：批文会写明投产期限，须在期限内投产；之后扩大产能、新增产品、股权变动都需向 MIDA 申请变更或新批。ML 上列明的产品和产能就是日后进口豁免、外籍职位和激励申请的“边界”。(amcham.com.my)
对中资企业的实务提示：（1）国内常见的“先小后大”——注册资本先做小、人员先用外包压在 75 人以下——在马来西亚行不通，因为 CIPE、MTS 和 80% 马籍员工是在申请时按项目计划核的，且外包人员不计入分母但也不能帮你绕过门槛；（2）集团内多个产品线最好一次在 ML 上申报完整，后续加产品要走多元化申请；（3）MIDA 鼓励申请前预约咨询，InvestMalaysia 门户的表格只有登录后才能看到完整字段，建议先让当地顾问拿到表格清单再准备中文材料翻译。
二、投资激励：NIF 与其他激励
2.1 新激励框架（NIF）：2026 年 3 月 1 日起的制造业新规则
背景与时间表。根据 2026 年财政预算案，政府自 2026 年 3 月 1 日起分阶段实施 NIF，先覆盖制造业，服务业定于 2026 年第二季度跟进。制造业在《1986 年投资促进法》（PIA 1986）下的新激励申请（先锋地位 Pioneer Status、投资税务减免 ITA）的最后受理时间为 2026 年 2 月 28 日下午 3 点；此后收到的制造业申请一律按 NIF 评估。已获批并正在享受 PIA 1986 激励的企业不受影响，原批文条件继续有效。(miti.gov.my; mida.gov.my)
服务业进度：MITI 的 NIF 微站（页面最后更新 2026 年 5 月 22 日）仍写“服务业定于 2026 年第二季度实施”，但截至 2026 年 10 月 8 日本文未能在 MITI/MIDA 网站找到服务业版实施指南，服务业 NIF 是否已正式受理申请未能核实，请关注 2027 年预算案和 MITI 微站。(miti.gov.my)
法律基础。NIF 不再走 PIA 1986 的“促进产品/活动清单”，而是依据《1967 年所得税法》（ITA 1967）第 127(3)(b) 条（ITA）和附表 1 第 XVII 部分等条款以附属立法形式授予，须经国家投资委员会（NCI）审议。(mida.gov.my)
两种互斥激励（每个项目只能选一种，MIDA 受理后不得更改）：
| 类别 | 特别税率（STR） | 投资税务减免（ITA） |
|---|---|---|
| 新投资 | 0%-10%，最长 10 年 | 合格资本支出的 最高 100%，最长 10 年，可抵减 70%-100% 的法定收入 |
| 欠发达地区（LDA） | 0%-15%，最长 15 年 | 同上 |
| 小型公司 | 3%-12%，最长 15 年 | 同上 |
STR 期间的累计亏损可结转 7 年抵减激励期后的收入；ITA 未用完的减免可无限期结转。“欠发达地区”指在马来西亚发展综合指数（IKPM）中经济、社会、空间发展得分低于全国中位数的县；“小型公司”指股东资金不超过 RM500,000 且马来西亚股权至少 60%，或股东资金在 RM500,000 至 RM2,500,000 之间且 100% 马来西亚股权的公司——中资控股企业一般不符合。(mida.gov.my)
注意：律所和媒体常把 NIF 概括为“0-15% 最长 15 年”，那是欠发达地区类别的上限；MIDA 2026 年 7 月 10 日版指南对普通新投资写的是最长 10 年，正式引用前请对照指南原文。(mida.gov.my; conventuslaw.com)
适用范围。申请人须是依《2016 年公司法》注册的马来西亚税务居民公司，就“新投资”申请（新公司或既有公司的新项目）；项目须落在 15 个制造业子行业内：电气电子（E&E）、化工、制药、医疗器械、航空航天、机械设备、汽车、石油产品与石化、油脂化学品、食品生产加工、木材/纸/家具、纺织服装鞋类、战略矿物制品、橡胶制品、金属。明确排除的活动包括：化工的单纯混合/调配、制药的灌装/包装、橡胶手套和乘用车轮胎、矿产上游开采、各类纸张（防伪纸除外）、一般石油产品（RAPID 综合体内及一体化石化项目除外）、酒类、电子烟、武器弹药。(mida.gov.my)
前置条件（指南附录 I）：申请前须已持有 ML 或 ICA10 确认函，且 ML 在整个激励期内保持有效（IC 设计和测试活动除外）；石化、油脂化学、食品、木材纸家具、纺织、战略矿物、橡胶、金属等子行业须满足 CIPE RM140,000、采用自动化/IR4.0、可持续实践（废物、原料、水、能源）等行业特定要求；木材纸家具、纺织、战略矿物、橡胶、金属子行业须保持 80% 马籍员工；木材家具业设计研发支出须达年销售额的 1%；激励活动和非激励活动须分账核算。(mida.gov.my)
NIA 计分卡与分级。申请由国家投资愿景（NIA）计分卡打分，六大支柱对应的指标包括：
- 提升经济复杂度：产品复杂度指数（参照哈佛增长实验室 Atlas）、研发支出占销售额比例、设备自动化程度、4IR 技术采用；
- 创造高价值岗位：大专及以上或持技术证书的高技能员工比例、员工年薪中位数、基本月薪 RM10,000 及以上员工比例、MTS 岗位中马籍员工比例；
- 扩大本地联系：本地原材料/零部件采购比例（不含机器设备）、培训支出占工资总额比例、与本地高校/科研机构合作、参与供应商发展计划（VDP）的本地供应商数量、在马设立区域/全球财资中心；
- 发展产业集群：产品持有或正在申请专利、属于 NIA/NIMP 2030 目标行业、商业化本地科研成果；
- 提升包容性：实习/学徒/应届生机会、女性高管比例、弱势群体就业比例、马籍员工比例；
- 可持续实践：可持续原料、废物管理、节水、节能（含安装太阳能）。
计分卡结果决定项目分级：仅满足“最低条件”享受 Tier 2；同时满足“最低条件 + 附加条件”享受 Tier 1。原则批准函（principle approval letter）会写明获批激励类型、分级和每级的条件。(mida.gov.my; mida.gov.my)
申请与履约机制（这是与旧制度最大的差别）：
| 环节 | STR | ITA |
|---|---|---|
| 申请时点 | 必须在“开始营运”（首张销售发票日期）之前向 MIDA 提交 | 同左 |
| 原则批准后 | 24 个月内提交“确定激励起始课税年”申请，逾期批文自动作废 | 36 个月内提交起始日期确定申请及经外部审计师核证的最低条件达标声明，逾期自动作废；ITA 起算日为申请提交次日起首笔合格资本支出日期 |
| 年度履约 | 每个课税年结束后 7 个月内向 MIDA 提交年度合规报告（ACR） | 每 5 年 ITA 期满后 7 个月内提交经外部审计师核证的全部条件达标声明 |
| 未达标后果 | 当年不得享受激励，按现行税率（24%）纳税；达标则按当年对应的 Tier 享受 | 同理按 Tier 享受或丧失 |
换言之，NIF 下的批文只是起点，每年都要“重新考试”。(mida.gov.my; conventuslaw.com; china-briefing.com)
与旧激励的衔接。已持有先锋地位/ITA 批文的企业按原条件继续享受至期满；若要为“不同的”新项目或多元化项目申请 NIF，可以另行申请，但同一项目不能在新旧制度间二选一。(conventuslaw.com; kpmg.com)
全球最低税（GMT）的影响。马来西亚自 2025 年 1 月 1 日起依 ITA 1967 第 XI 部分实施国内补足税（DTT），年度全球合并收入达 7.5 亿欧元的跨国集团，若在马有效税率低于 15%，差额将被补征。因此对大型中资集团而言，0% 的 STR 可能被母国或马来西亚的补足税“抹平”，NIF 指南本身就提示申请人评估这一点；年收入未达门槛的中型企业不受影响。(mida.gov.my; conventuslaw.com)
2.2 其他仍在运行的激励
以下激励不走 NIF，但与 NIF 存在“同一支出不得重复享受”的限制，申请前应做组合测算：
- 再投资津贴（Reinvestment Allowance, RA）：运营满 36 个月的制造企业，对扩产、现代化、自动化或多元化项目的合格资本支出可享 60% 津贴，抵减当年 70% 的法定收入，自首个合格年度起连续 15 年；沙巴、砂拉越和东海岸走廊的项目可抵减 100% 法定收入。2024 年预算案在 NIMP 2030 下新增分级 RA（Tier 1 为 100% 抵 100%，为期 5 年；Tier 2 为 60% 抵 70%），适用条件以 LHDN 公布为准。这是已投产中资工厂在二期扩产时最常用的工具，不需要 MIDA 批准，在报税时直接申报，但要有扩产项目的证据链。(taxsummaries.pwc.com; aseanbriefing.com)
- 自动化资本津贴（Automation CA）：对自动化设备合格资本支出给予 200% 津贴，上限 RM10,000,000，运营满 36 个月的制造/服务企业适用，MIDA 在线申请受理至 2027 年 12 月 31 日。(taxsummaries.pwc.com)
- 绿色投资税务减免/豁免（GITA/GITE）：Tier 1（电池储能、绿色建筑等）为 100% ITA 抵减 70% 法定收入，Tier 2（可再生能源、能效项目等）为 60% ITA 抵减 70%；申请截止 2026 年 12 月 31 日。工厂屋顶自用光伏通常按 Tier 2 申请，未用完部分可结转。2027 年预算案是否延期值得关注。(taxsummaries.pwc.com; aseanbriefing.com)
- 进口关税与销售税豁免：持 ML 或 ICA10 函的制造商可依《2017 年关税（豁免）令》申请机器设备和原材料/零部件进口关税豁免，依《2018 年销售税（豁免人士）令》申请销售税豁免；条件是本地无生产、直接用于生产，须在进口前通过 InvestMalaysia 申请。操作细节见
[《进口实操手册：关税、免税安排与通关》](/malaysia/import-handbook/)。(mida.gov.my; kaizencpa.com) - 柔新经济特区（JS-SEZ）：2025 年 1 月 7 日马新两国签署协议，区域逾 3,500 平方公里，设 9 个旗舰区、11 个重点行业。财政部与柔佛州政府公布的激励自 2025 年 1 月 1 日起生效：在 AI 与量子计算供应链、医疗器械、航空航天制造、全球服务中心等合格活动的新投资可享 5% 特别税率最长 15 年；旗舰区另有定制激励；合格知识型员工个人所得税 15% 为期 10 年；智慧物流等活动可获 100% ITA。申请和审批通过设在柔佛的投资马来西亚便利中心（IMFC-J，2024 年 2 月设立）一站式办理。申请窗口有截止日（各来源称至 2034 年底），正式引用前请核对财政部公告。(mof.gov.my; roedl.com; taxsummaries.pwc.com; mida.gov.my)
- 区域走廊激励：东海岸经济区（ECER，覆盖吉兰丹、登嘉楼、彭亨及柔佛的丰盛港和昔加末，园区包括马中关丹产业园 MCKIP 1-3、北根汽车园、彭亨科技园、Kerteh 生物聚合物园、甘榜清真园）、北部走廊（NCER，覆盖玻璃市、吉打、槟城和霹雳北部，提供 NTAX@NCER 税务激励，园区包括吉打橡胶城、Chuping Valley 工业区、吉打科技园）、沙巴发展走廊（SDC，由 SEDIA 管理，《SDC 蓝图 2.0》2021-2030）和砂拉越再生能源走廊（SCORE）各自提供定制激励，具体税率和年限按项目谈判，本文未在各机构官网找到现行统一数字。NIF 的“欠发达地区”类别（0-15%，最长 15 年）在制度上已经把地区差异纳入；2015-2020 年的旧版“欠发达地区激励”（100% 免税最长 15 年，5+5+5 分段考核）已到期。(ecerdc.com.my; ncer.com.my; sedia.com.my; mida.gov.my; mida.gov.my)
对中资企业的实务提示：NIF 计分卡的四类“可量化变量”——工资水平与高技能比例、本地采购、技术水平、可持续指标——任何一项短板都会拉低总分，进而影响激励的级别、年限或形式；而且评分在批准时锁定，实际经营偏离承诺只会导致当年失去激励，不会“补分”。因此财务、人力、采购和设备选型方案必须在提交申请前就按计分卡口径定稿；为了拿 Tier 1 而承诺的高薪岗位、本地采购比例和自动化投入会抬高项目成本，要和税收节省做对比测算。(china-briefing.com; aseanbriefing.com)
三、选址：工业园、各州特点与土地取得
3.1 主要工业园与各州概况
马来西亚的工业园由三类主体开发运营：州经济发展机构（如槟城发展机构 PDC、雪兰莪州发展机构 PKNS、柔佛州发展机构 JCorp、沙巴 KKIP Sdn Bhd）、联邦走廊机构（ECERDC、NCER、SEDIA、RECODA）和私人发展商（Sime Darby Property、UEM Sunrise、Mah Sing、Sunway、IOI 等）。州一级的投资促进机构（InvestPenang、Invest Selangor、Invest Johor 等）负责牵线。常见选项：
| 州/地区 | 代表园区 | 特点 |
|---|---|---|
| 槟城 | 峇六拜自由工业区（Bayan Lepas FIZ）、峇都加湾工业园（BKIP、BKIP2）、槟城科学园、武吉敏惹 | 半导体/E&E/医疗器械集群，2025 年制造业投资 RM224 亿、232 个项目；PDC 园区多为 60 年租赁地契；峇都加湾 2025 年一季度成交价约 RM50/平方英尺 |
| 吉打 | 居林高科技园（KHTP） | 紧邻槟城的半导体/光伏基地，现有 2,161 英亩工业地已全部租出，正从 5,557 英亩扩至 12,000 英亩（KHTP 2），投资者取得 60 年租约 |
| 柔佛 | 依斯干达特区内的士乃机场城、SILC、i-Park、Mah Sing MS Industrial Park @ Kulai 等 | 靠近新加坡，JS-SEZ 激励；永久地契地块较多，古来 2026 年 7 月一宗 419 英亩永久地契成交价约 RM653,000/英亩（约 RM15/平方英尺，开发前毛地） |
| 雪兰莪 | 巴生港、沙亚南、雪邦一带由 PKNS、Sime Darby 等开发的园区 | 物流和市场最便利，但工业地价最高（MIDA 数据 RM65-200/平方英尺） |
| 森美兰、彭亨、登嘉楼 | 芙蓉/汝来园区、MCKIP、Gebeng 石化区 | 地价低（彭亨 RM7-21、登嘉楼 RM1.95-11.50/平方英尺），彭亨/登嘉楼属 ECER |
| 沙巴 | 亚庇工业园（KKIP）、POIC 拿笃 | KKIP 为综合型园区，累计投资 RM115 亿、346 家企业 |
| 砂拉越 | 民都鲁 Samalaju 工业园（SCORE） | 面向铝、硅、铁合金等高耗能产业，依托水电；本文未能访问 RECODA 官网核实现行地价与租期 |
(investpenang.gov.my; realestateasia.com; theedgemalaysia.com; edgeprop.my; mida.gov.my; kkip.com.my; ecerdc.com.my)
MIDA 公布的各州工业地价和现成厂房租金（RM0.75-3.50/平方英尺/月）数据多为 2021 年前后的调研值，仅供量级参考；2023-2026 年槟城、柔佛工业地价涨幅很大，务必以当期报价为准。(mida.gov.my)
3.2 租标准厂房还是购地自建
- 租赁标准厂房：园区开发商和工业地产商提供现成的独立式/半独立式/排屋式厂房，签 3-5 年租约即可装修进场，适合试产和前 2-3 年；租约需在内陆税收局（LHDN）贴花，贴花后的租约是申请地方政府营业执照的前置文件。(kaizencpa.com)
- 购地自建：适合重资产、对层高/荷载/废水有特殊要求的项目，但要经历第四节的全部审批链，从拿地到竣工通常超过一年半。
3.3 外国公司取得工业用地的规则
- 州政府批准：《1965 年国家土地法典》（NLC）第 433B 条规定非公民和外国公司取得土地须经州政府（State Authority）事先批准。2017 年修法之前外国公司购买工业用地曾豁免该批准，修法后所有类别土地一律需要州批准；州政府有绝对裁量权，但材料齐全通常会批，审批周期约 3-6 个月。外国公司在部分州需缴纳批准费，有律所引用的标准是购价的 2% 或最低 RM20,000（以高者为准，30 天内缴纳），州批准通常有效 1 年；具体费率按州而异。(oneasia.legal; mondaq.com)
- 各州最低购价门槛：每个州对外资可购房地产设有最低价格，各来源口径不一——有的列柔佛、雪兰莪为 RM2,000,000，联邦直辖区、登嘉楼、彭亨、霹雳、森美兰为 RM1,000,000，吉打、玻璃市、砂拉越为 RM500,000；也有来源称雪兰莪按分区设 RM1,000,000-3,000,000，柔佛、吉隆坡为 RM1,000,000。工业用地的门槛与住宅往往不同，且各州会调整，签约前务必向该州土地局核对现行数字。(oneasia.legal; mondaq.com)
- 经济计划局（EPU）审批：购价超过 RM20,000,000 且导致土著（Bumiputera）持有比例被稀释的交易，须先取得 EPU 书面批准，EPU 的标准条件之一是外国公司引入 30% 土著股权；通过收购公司股权间接取得土地也适用同一规则。价值 RM1,000,000 以上的工业用地直接购买不需 EPU 批准，但必须登记在本地注册公司名下。(oneasia.legal; hhq.com.my)
- 禁止取得：马来保留地（Malay Reserved Land）、州政府划定的土著配额地块、低价/中低价单位。沙巴和砂拉越各有自己的土地法令，对外资取得土地限制更严，须单独咨询。(mondaq.com; oneasia.legal)
- 地契类型：永久地契（freehold）与租赁地契（leasehold，常见 60 年或 99 年）并存，州属园区多为 60 年租约，到期续期需向州政府申请并缴费；土地用途类别（工业/商业/农业）和“明示条件”写在地契上，农业地转工业用途需先申请转换。(theedgemalaysia.com; mondaq.com)
- 印花税：2024 年 1 月 1 日起，非公民个人和外资公司受让房地产按 4% 单一税率缴纳印花税（永久居民除外）。(mondaq.com)
对中资企业的实务提示：买地合同务必把“取得州政府外资批准”设为生效/付款条件，并约定批准失败时的定金退还；与开发商签地块预订协议时，确认园区是否已取得整体 EIA 批准（20 公顷以上工业园开发本身就是 EIA 规定活动）、是否已有总体规划许可，否则地块层面的审批会被园区层面的缺口卡住。
四、建厂审批链：谁管什么
MIDA 的 ML 只解决“可以造什么”，厂房能不能建、能不能开工，由下面五条线分别决定。半岛各州流程相近，沙巴、砂拉越的地方政府和环境管理另有州级规定。
4.1 地方政府（PBT）：规划许可、建筑图与竣工证
- 规划许可/发展准证（Development Order, DO）：由注册规划师或建筑师作为“主要提交人”（Principal Submitting Person, PSP）通过地方政府一站式中心（OSC）提交，技术部门（公共工程局、排水灌溉局、排污公司 IWK、TNB、水务公司、消防局、环境局等）会签后由 PBT 批出，附带条件（退缩距离、容积、绿化、雨水排放等）。
- 建筑图批准：DO 后提交建筑图、结构图、机电图；消防图纸同步报消防局。
- 竣工合规证书（CCC）：2007 年起取代原来由地方政府签发的“入伙纸”（CFO），改由 PSP 在取得各专业人士、承包商和持牌技工签署的 G1-G21 表格以及 TNB、水务、排污等机构的清关后签发并向 PBT 备案；各地方政府对 CCC 的具体流程尚无完全统一的做法。没有 CCC 的厂房不能合法占用，也办不出营业执照。(eprints.tarc.edu.my)
- 营业场所执照与招牌执照（composite licence）：工厂须向 PBT 申请营业场所执照（通常与招牌执照合并为“综合执照”），需附消防局、环境局、职安局的支持函，代办机构报价的办理期约 2-8 周、年费约 RM1,000 上下（各 PBT 不同）。(mishu.my)
4.2 环境局（DOE）
MIDA 政策手册把制造项目需要向环境总监取得的批准归纳为三类：规定活动的环境影响评估（EIA）、新污染源的书面通知（新的工业废水/混合废水排放源和新的排放源）、以及规定场所（prescribed premises）的书面许可和执照。(mida.gov.my)
选址适宜性。DOE 要求工业项目选址于工业区内，并依据《工业与住宅区选址与分区指南》（SZIRA 2012）和《马来西亚工业选址环境要点》（EESIM 2017）评估与结构/地方规划的兼容性、周边用地、缓冲带和区域环境容量；一些州要求在拿地前先做“初步选址评估”（PTA）。(mida.gov.my; mishu.my)
EIA（第 34A 条）。《1974 年环境质量法》第 34A 条要求“规定活动”在项目批准前完成 EIA；现行清单是 2015 年 8 月 29 日生效的《环境质量（规定活动）（环境影响评估）令 2015》，分两个附表：第一附表活动不需公示（除非总监另有要求），第二附表活动须公示征求公众意见并先提交 TOR 供核准。与制造业直接相关的门槛包括：
| 活动 | 第一附表（初步 EIA） | 第二附表（详细 EIA） |
|---|---|---|
| 工业园开发 | 20 公顷及以上 | — |
| 化工 | 单一或合计产能 100 吨/日及以上 | — |
| 石化 | 产能低于 50 吨/日 | 50 吨/日及以上 |
| 水泥 | 粉磨站 200 吨/日及以上 | 熟料 30 吨/小时及以上 |
| 钢铁 | — | 铁矿石原料 100 吨/日、废钢原料 200 吨/日及以上 |
| 有色冶炼 | — | 原铝、原铜冶炼（不限规模）；其他有色 50 吨/日及以上 |
| 纸浆/造纸、再生纸 | — | 50 吨/日及以上 |
| 计划废物设施 | 场外回收/废水处理/贮存设施 | 热处理、铅酸电池回收、安全填埋 |
| 燃用化石燃料（非煤）电站 | 10 MW 及以上 | 燃煤电站 10 MW 及以上 |
被拆分到门槛以下的同一活动仍视为规定活动。EIA 报告须由 DOE 注册的 EIA 顾问编制，批准后通过 OSC 一并提交给项目审批机关。(mida.gov.my; mida.gov.my; skrine.com)
废气。依《环境质量（清洁空气）条例 2014》第 5 条，新建排放源、改变工艺或污控系统、安装固体燃料耗量 30 公斤/小时或液/气体燃料 15 公斤/小时及以上的燃烧设备、任何规模的废物焚烧炉，都须在动工前至少 30 天向 DOE 提交通知，投运后 30 天内提交书面申报；污控系统须由持证人员值守。(mida.gov.my)
废水。《环境质量（工业废水）条例 2009》（2009 年 12 月 10 日生效）规定了工业废水处理设施（IETS）的建设程序、按排放点位于取水口上游（Standard A）或下游（Standard B）区分的排放标准、性能监测、意外泄漏处置和罚则；新建排放源须事先书面通知 DOE。(ampeid.org; mida.gov.my)
计划废物（scheduled wastes）。《环境质量（计划废物）条例 2005》列出 77 种计划废物（SW1-SW5），废物产生者须妥善贮存、现场处理或交付规定场所；贮存不得超过 180 天且不超过 20 公吨，超量需向环境总监申请；容器须标注产生日期、产生者名称地址和废物类别；每次运输须填写运单（consignment note）并交 DOE；非法处置依第 34B 条最高可处 RM500,000 罚款或 5 年监禁。场外处理只能交给持第 18 条执照的承包商（如 Kualiti Alam）。(conventuslaw.com; azmilaw.com; mida.gov.my)
4.3 职业安全与卫生局（DOSH/JKKP）
2024 年 6 月 1 日起，《2022 年职业安全与卫生（修正）法》与《2022 年工厂与机械（废止）法》同时生效，原《1967 年工厂与机械法》（FMA）体系并入 OSHA 1994，OSHA 从此适用于全国所有工作场所。主要变化：
- 雇用 5 人及以上而又未达须聘专职安全官门槛的工作场所，须委任一名经 DOSH 认可培训的安全与健康协调员；
- 雇主须进行风险评估（按 DOSH 的 HIRARC 指南）并制定应急程序；
- 《职业安全与卫生（需适用性证书的设备）条例 2024》把须持适用性证书（Certificate of Fitness, CoF）的设备范围从原来的非受火压力容器和起重机械扩大到压力容器和起重机械两大类（蒸汽锅炉、压力容器、起重设备等），需提交设计审核、由 DOSH 官员或持牌人（licensed person）检验后发证，并每 15 个月检验续证；安装、操作、维护此类设备的人员须注册为合格人员（competent person）；
- 罚则大幅提高，但仅适用于 2024 年 6 月 1 日之后的违法行为（具体金额以修正案文本为准）。
工厂投产前需通过 DOSH 的 MyKKP 在线系统办理工作场所通知/登记和设备证书申请；地方政府营业执照也要 DOSH 的支持函。(lisam.com; hcamag.com; mishu.my)
4.4 消防局（BOMBA）
消防局在建筑图阶段审核消防图纸（消防通道、喷淋、消火栓、报警与疏散），竣工时出具 CCC 所需的消防清关，之后对《1988 年消防服务法》下的“指定场所”要求取得并定期续期消防证书（Fire Certificate）。本文撰写期间未能访问消防局官网核实指定场所范围和续期周期，请以消防局最新公告为准；实务上工厂的营业执照支持函和 CCC 清关两次都要过消防局。(mishu.my; eprints.tarc.edu.my)
4.5 电力、用水与能源委员会
- 电力：半岛由国家能源公司（TNB）供电，工商业用户通过其供电申请渠道提出新装/增容申请，中高压用户需承担接驳费并由注册电气承包商完成内部配电；沙巴、砂拉越分别由 SESB 和 Sarawak Energy 供电。(tnb.com.my)
- 能源委员会（Suruhanjaya Tenaga, ST）：依《1990 年电力供应法》第 9 条，达到一定容量的私人装置（自备发电、高压受电装置）须向 ST 申领执照/登记，并由注册电气工程师或电气管理员（chargeman）负责；《2024 年能源效率与节约法》（EECA）自 2025 年 1 月 1 日起实施，年能耗达 21,600 吉焦的用能单位须委任注册能源经理并履行能源管理义务；电价结构已于 2025 年 7 月 1 日重整。上述门槛请以 ST 公告原文为准。(st.gov.my)
- 用水与排污：供水由各州水务公司负责，排污接入由 IWK（半岛大部分州）审核，均是 CCC 清关的一部分。(eprints.tarc.edu.my)
五、建厂时间表示例与常见延误
以在半岛州属工业园购地自建一座中型工厂（非 EIA 规定活动）为例，各环节串并行关系如下，总周期约 18-24 个月：
| 阶段 | 主要动作 | 参考时长 | 常见延误 |
|---|---|---|---|
| 1. 公司注册 | SSM 注册 Sdn Bhd、开户、注资 | 1-3 个工作日（注册本身）；开户和注资 2-6 周 | 银行 KYC 对中国股东背景核查慢 |
| 2. 制造执照 | InvestMalaysia 提交 ML，同时准备 NIF 激励申请 | 4 周至 5 个月 | CIPE/MTS 不达标被退件；产品描述与海关税则不一致 |
| 3. 选址与购地 | 签预订协议、尽调、州政府外资批准、EPU（如适用）、转让登记 | 州批准 3-6 个月 | 地契为农业用途需先转换；园区整体 EIA 未批 |
| 4. 规划许可与建筑图 | PSP 提交 DO、建筑图，消防图、DOE 通知同步 | 3-6 个月 | 技术部门会签反复；缓冲带不够 |
| 5. 施工 | 土建、机电、IETS、污控设施 | 8-14 个月 | 雨季、承包商资质、外劳配额 |
| 6. 竣工与接入 | TNB/水务/IWK 清关、CoF 设备检验、PSP 签发 CCC | 1-3 个月 | 高压接驳排队；锅炉/压力容器 CoF 未提前申请 |
| 7. 投产前 | PBT 营业执照、DOE 书面申报、DOSH 登记、消防证书、设备进口豁免 | 1-2 个月 | 营业执照等三部门支持函 |
| 8. 激励履约 | NIF 原则批准后 24/36 个月内申请起始年度；每年 ACR | 持续 | 首张销售发票早于 NIF 申请导致失去资格 |
时间参考来自：SSM 1-3 个工作日和 PBT 执照 2-8 周（代办机构）、ML 4 周至 3-5 个月（代办机构与律所口径）、州政府外资批准 3-6 个月（律所）；施工和规划阶段的时长为行业经验值，未有官方标准。(mishu.my; kaizencpa.com; amcham.com.my; oneasia.legal)
若项目落入 EIA 规定活动（例如化工产能 100 吨/日以上、钢铁、有色冶炼），需在阶段 3-4 之间增加 EIA：第二附表活动先报 TOR、公示、再报详细 EIA，整体会再加半年以上。租赁现成厂房则可跳过阶段 3-6 的大部分内容，把投产压缩到 6-9 个月，这也是多数中资企业第一期选择“先租后买”的原因。
六、其他与制造相关的监管
- 产品标准与认证：马来西亚标准与工业研究院（SIRIM）是 MITI 下属的国家标准与认证机构，负责制定 MS 标准、提供检测、校准和产品/体系认证；部分产品类别（电器电子、建材、通讯设备等）由能源委员会、建筑业发展局（CIDB）、通讯与多媒体委员会（MCMC）等实施强制认证，SIRIM QAS 是主要的检测认证机构。出口导向企业若只是在马生产、不在马销售，强制认证通常不触发，但内销前要逐类核查。(sirim.my)
- 化学品管理：DOSH 执行的《职业安全与卫生（危险化学品分类、标签和安全数据表）条例 2013》（CLASS 2013）要求化学品供应商按 GHS 分类、贴标并提供安全数据表，并向 DOSH 通报；制造过程使用危险化学品的工厂还要做化学品健康风险评估（CHRA）。本文未能访问 DOSH 官网核实通报时限等细节，使用化学品原料的企业应在投产前向 DOSH 确认。
- 自动化与 ESG 要求的“软约束”：NIF 指南对石化、食品、油脂化学、木材家具、纺织、橡胶、金属等子行业把自动化/IR4.0 和可持续实践（废物、原料、水、能源）列为前置条件，可持续实践的参考文本是马来西亚绿色科技与气候变化机构（MGTC）的《制造业绿色实践指南》。(mida.gov.my)
- 外籍员工与专家职位：外籍管理/技术人员的职位配额由 MIDA 随 ML 或单独审批，再向移民局外籍人才服务部（ESD）申请就业准证；一线外籍劳工配额走人力资源部渠道，详见
[《HR 实操手册：从登记、招聘到薪资与离职》](/malaysia/hr-handbook/)和[《劳动法：雇佣法令、社保与外籍员工》](/malaysia/labour-law/)。(kaizencpa.com) - 税务合规衔接：企业所得税、电子发票（MyInvois）分阶段强制和销售税/服务税的现行规则见
[《税法概览：所得税、销售与服务税、预扣税》](/malaysia/tax-law/)与[《税务实操手册：登记、申报日历、电子发票与预扣税》](/malaysia/tax-handbook/)。
七、对中资企业的实务提示
对中资企业的实务提示：
- 先租后买。第一期用园区标准厂房，拿到 ML、跑通 NIF 和进口豁免、验证本地供应链后，再谈购地自建；购地合同以州政府外资批准为生效条件。
- 激励申请必须在首张销售发票之前。NIF 的 STR 和 ITA 都以“开始营运 = 首张销售发票日期”为分界，试产期间哪怕卖一批样品开了发票，就可能被认定已经营运。试产销售前先与 MIDA 确认处理方式。(mida.gov.my)
- 二手设备进口要提前报批。从中国母厂调拨旧设备是中资企业的常规操作，但二手机械的进口许可和关税豁免审核比新设备严格、周期更长，且设备清单必须与 ML 申报的产品和产能对应，详见
[《进口实操手册：关税、免税安排与通关》](/malaysia/import-handbook/)。- 本地化承诺要量力而行。ML 的 80% 马籍员工、NIF 计分卡的本地采购和 MTS 马籍比例，都是年度核查项；用外派中国技术员填满 MTS 岗位会直接拉低计分。建议人力规划按“中国技术骨干 + 马来西亚本地工程师梯队”设计，并把培训支出（计分卡指标之一）预算进去。
- NIF 的 KPI 未达标不是罚款，而是当年按 24% 全额纳税。按年评估意味着现金流模型里不能把 0% 税率当作确定值；集团年收入达 7.5 亿欧元的，还要叠加全球最低税的补足税。
- 善用州投资促进机构和 IMFC。InvestPenang、Invest Selangor、Invest Johor/IMFC-J 等机构能协调 PBT、DOE、TNB 的会签进度，比企业自己逐个部门跑快得多；JS-SEZ 项目的审批统一走 IMFC-J。(mida.gov.my; investpenang.gov.my)
- 把 CoF 设备清单前置到设计阶段。锅炉、压力容器、行车等须在安装前提交设计审核，等厂房盖好再申请会耽误投产 2-3 个月。
- 关注 2027 年预算案。GITA/GITE 申请截止 2026 年 12 月 31 日、自动化资本津贴截止 2027 年 12 月 31 日，以及服务业 NIF 的落地，都可能在 2026 年 10 月 9 日的预算案中调整。(belanjawan.mof.gov.my; taxsummaries.pwc.com)