简短回答
“能不能在这栋厂房里生产”不由房东说了算，而是同时受四道限制：城市规划（ผังเมือง）对这块地的用途分区、《工厂法》对工厂选址的距离要求、建筑本身被批准的用途，以及工业园（如果在园区内）允许的行业。签约后才发现不行，先查清卡在哪一道：有的可以补办手续，有的只能换址。房东交付的厂房不适合约定用途的，承租人可依《民商法典》第 548 条解除合同，再按合同追究损失。
规则和依据
- 城市规划：泰国按《城市规划法》实行分区管理，综合规划图（ผังเมืองรวม）中紫色一般为工业及仓储用地，黄、橙色为住宅用地，住宅区内通常不能设厂。
- 选址距离：《工厂法》第 2 号部级规章（B.E. 2535）规定，第 1、2 类工厂不得设在住宅、公寓内，距学校、寺庙、医院、古迹、政府机关等公共场所须 50 米以上；第 3 类工厂距离须 100 米以上，并应有足够场地、不得对周边造成危害或滋扰。
- 建筑用途：《建筑控制法》（B.E. 2522）把工厂列为受控建筑，新建、改建和变更用途各有许可程序；按仓库报建的建筑改作工厂，需办理用途变更。
- 工业园：IEAT 园区内经营须取得 IEAT 许可，业务类型和规模须符合该园区获批的目标行业。
- 租赁合同：《民商法典》第 546 条要求出租人交付修缮良好的租赁物；第 548 条规定租赁物按其状况不适合约定用途的，承租人可解除合同。
来源：Ministerial Regulation No. 2 B.E. 2535 英译（JETRO）、Tilleke & Gibbins: Completing Your Construction Project in Thailand、泰国城市规划颜色说明（The Bangkok Insight）、Thai CCC Section 548（ThaiLawOnline）
怎么处理
- 先定位限制来源。向地块所在府的公共工程与城市规划办公室（สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด）查询用地颜色和该颜色下禁止的工厂类别；向府工业办公室（สอจ.）或 DIW 咨询你的产品属于哪一类工厂、选址是否达标；向地方政府（市政厅/区行政机构）调取厂房的建筑许可，看批准用途。
- 判断能否补救。只是建筑用途或工厂许可没办，通常可以补办（变更用途、申请工厂许可）；用地分区禁止、距离不达标、园区不接受该行业，基本无法补救。
- 园区内厂房直接向园区管理办公室和 IEAT 书面确认：该产品是否属于园区允许的行业，是否需要 EIA。
- 处理合同。翻出租赁合同中关于用途、房东陈述保证和解约的条款；属于房东交付不适格的，书面通知解除并要求退还押金和预付租金，同时整理损失证据（装修、搬迁、设备运输费用）。
- 以后签约前把“取得工厂许可（ร.ง.4）或 IEAT 许可”写成合同生效或免责解约的先决条件。
常见错误和风险
- 只看房东手里的旧工厂许可。许可绑定原经营者和原工厂类别，不能直接沿用到你的产品；转让许可须由受让方在 30 日内申请（《工厂法》第 21 条）。
- 不查用地分区就先进设备、装修。用地分区禁止的情形，许可申请会被驳回。
- 在不合规址上先开工。无证经营第 3 类工厂，最高可处 2 年监禁或 20 万泰铢罚款（《工厂法》第 50 条），违反选址限制公告的可加重至 4 年或 40 万泰铢。
- 合同里写了“承租人自行负责一切许可”，事后难以向房东主张责任。
来源：Tilleke & Gibbins: Dealing with Violations under Thailand’s Factory Act、Factory Act (No. 2) B.E. 2562 英译（JETRO）